In Italia nel 2019 il patrimonio immobiliare all’asta si è svalutato di 3,4 miliardi di euro

È quanto emerge dallo Scenario aste 2019, l’analisi realizzata da Reviva la prima azienda in Italia che si occupa di invertire il trend delle aste andate deserte
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ivan di nataleROMA – In Italia solo nel 2019 il patrimonio immobiliare all’asta si è svalutato di 3,4 miliardi di euro a fronte un valore complessivo di 18 miliardi di euro. Sono stati 160.594 gli immobili messi all’asta nel corso del 2019. Per un numero totale di 254.649 aste. A causa delle numerose aste deserte, gli immobili si svalutano mediamente del 29% nel corso dell’anno. È quanto emerge dallo Scenario aste 2019, l’analisi realizzata da Reviva la prima azienda in Italia che si occupa di invertire il trend delle aste andate deserte, attraverso un metodo di vivacizzazione delle aste unico nel panorama del real estate, poiché unisce intelligenza artificiale e marketing esperienziale per abbattere i rischi e prevedere i valori degli immobili. Forte di un obiettivo ben delineato, ovvero fornire un’analisi estremamente precisa del mercato delle aste immobiliari in Italia, lo Scenario aste 2019 di Reviva vuole essere uno strumento utile e necessario per servicer, banche, investor e più generalmente per tutti i soggetti che operano nel mercato delle aste immobiliari, grazie al quale poter analizzare, valutare e dare un contesto preciso al portafoglio immobiliare presente in Italia.

“Con questa analisi sulle aste intendiamo alzare il sipario e far emergere per la prima volta e con chiarezza le informazioni sconosciute e mai studiate del settore, che negli anni ha sempre sofferto di un’analisi dei dati approssimativa e incompleta” – spiega Giulio Licenza CBDO e co-founder di Reviva – “La nostra ambizione è rendere Scenario aste 2019 un punto di riferimento imprescindibile per chi si appresta a studiare il mercato delle aste immobiliari.

DALL’ANALISI ALLA NORMALIZZAZIONE DEI DATI DEL PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE. IL RUOLO DEI DATA SCIENTIST DI REVIVA

L’analisi contenuta all’interno dello Scenario aste immobiliari 2019, certificata dal patrocinio dell’Osservatorio T S.E.I. (tavola di studio delle esecuzioni immobiliari), è la prima analisi che si basa esclusivamente sui dati del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP). Si tratta del portale dove confluisce obbligatoriamente tutta la pubblicità legale di tutte le aste immobiliari bandite in Italia, sia riguardanti le esecuzioni immobiliari che le procedure concorsuali. L’analisi dei soli dati del PVP dà quindi la certezza di aver raccolto tutte le aste bandite in Italia e, allo stesso tempo, esclude potenziali errori dovuti alla doppia analisi di portali autorizzati alla pubblicità legale. Analisi che potrebbe creare aste duplicate o sovrascrizioni errate e, quindi, potenzialmente decuplicare gli errori all’interno di un report di tale natura.

giulio_licenza“La complessità nella realizzazione di Scenario aste immobiliari 2019 non sta tanto nella raccolta dei dati, quanto nella normalizzazione svolta dai nostri Data Scientists- prosegue Giulio Licenza co-founder di Reviva -ovvero il lavoro necessario per rendere ogni asta univoca, ricondurre più aste alla stessa procedura, classificare le innumerevoli tipologie di immobili in asset class, unire i tribunali o le procedure, ecc., a causa della naturale diversità dei dati reperiti anche se presi dalla stessa fonte”.

Un lavoro meticoloso svolto dal team Date Science di Reviva che, attraverso l’analisi puntuale dei big data raccolti all’interno del database dell’azienda, ha attuato un processo di normalizzazione che ha permesso di evitare la riproduzione di duplicati e ottenendo così dei valori estremamente precisi. Importante è anche l’aspetto qualitativo dei dati analizzati. La relazione infatti, a differenza delle precedenti pubblicazioni a riguardo, ha un taglio volutamente immobiliare, non di procedure di vendita giudiziaria, infatti analizza gli immobili in asta situati su regioni e province anziché occuparsi dei tribunali e analizza l’offerta minima a cui gli immobili sono posti in asta (che è a tutti gli effetti il prezzo) anziché il prezzo base d’asta che è ormai una mera formalità in disuso. Differenze importanti che permettono di comprendere meglio il mercato immobiliare all’interno del quale si trova un immobile in asta.

UNA FOTOGRAFIA CHIARA E PUNTUALE DEL MERCATO

Sono stati 160.594 i lotti (prevalentemente singoli immobili o complessi immobiliari venduti in blocco) messi all’asta nel corso del 2019. Un dato che va ben distinto da quello relativo al numero complessivo di aste avvenute in Italia, intese come esperimenti di vendita di lotti, che ammonta a 254.649.

“Questa tra aste e lotti è una distinzione fondamentale, che rafforza ulteriormente l’alto livello di affidabilità di questa relazione annuale, per quanto concerne la rappresentazione e l’analisi dei dati sulle aste immobiliari svoltesi in Italia nel 2019- sottolinea Giulio Licenza- In passato infatti spesso i due differenti dati sono stati confusi o trattati superficialmente, con il risultato di restituire un quadro ancora troppo poco chiaro e preciso del mercato.” Per quel che riguarda i 160.594 lotti all’asta il 56% sono residenziali, il 34% non residenziali e infine il 10% sono terreni. Nello specifico, con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 76% dei lotti è coinvolto in procedure esecutive, il 22% a procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione. Infine nel corso del 2019 il 59% dei lotti è andato in asta una singola volta, sintomo di una complessiva lentezza delle procedure di vendita. Queste prevedono, in caso di mancata vendita del lotto, che quest’ultimo venga rimesso all’asta dopo che sia trascorso un periodo di sei mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. Nel corso del 2019, a fronte del valore complessivo di 18 miliardi di euro (considerando l’offerta minima) a cui i lotti sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta alle aste deserte è stata complessivamente di 3,4 miliardi di euro. Scendendo nel dettaglio la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 29%. Le cause sono da rinvenirsi soprattutto nella scarsa partecipazione alle aste immobiliari, ammantate ancora in un pesante velo di scetticismo da parte dei potenziali compratori, che faticano a considerare l’acquisto all’asta come una valida alternativa offerta dal mercato immobiliare. “Seppur meno rispetto al passato, ancora oggi permane questa diffidenza nei confronti delle aste immobiliari, causata sicuramente da un sistema burocratico e poco accessibile che non invoglia bensì respinge potenziali acquirenti con le sue procedure ostiche” – spiega Giulio Licenza.

LE ASTE IMMOBILIARI DEL 2019: UNA PANORAMICA GEOGRAFICA

Con i suoi 7.327 lotti è Roma la provincia con il maggior numero di immobili all’asta, seguita da Milano con 6.746 lotti e infine Bergamo con 5.081 lotti. Risulta invece essere Oristano la provincia con il minor numero di immobili all’asta con solo 166 lotti. Dall’analisi inoltre emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del Nord Italia rispetto a quelli del Sud. Ad esempio mediamente i lotti in vendita ad un prezzo più alto sono gli immobili non residenziali in Friuli Venezia Giulia, la cui offerta minima media è di 526.813 € mentre quelli ad un prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l’offerta minima media è di 35.915 €. Sempre nel 2019 è stata di 100,10 € l’asta con il prezzo più basso e che ha avuto come oggetto di vendita una quota di terreno in provincia di Palermo, mentre al contrario l’asta con il prezzo più alto, che ammontava a 42.290.000 €, ha riguardato un albergo a Roma. I lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a 76.525 €. Nello specifico quelli mediamente più costosi in Trentino a 125.981 € e quelli più economici in Calabria a 45.146 €

PROSPETTIVE PER IL FUTURO: “TECNOLOGIA E INNOVAZIONE LE CHIAVI PER POTENZIARE IL SETTORE”

“Lo stiamo vivendo tutti, l’emergenza COVID-19 ci ha obbligato ad un passo avanti verso la tecnologia e trovare nuove soluzioni a vecchi problemi, facendoci apprezzare i benefici, è necessario un passo in avanti anche in questo mercato”, sottolinea Ivano De Natale Ceo e co-founder di Reviva. Ad esempio a distanza di oltre due anni, le aste che hanno previsto anche la partecipazione telematica sono complessivamente il 39%, di cui 26% in modalità mista telematica e analogica. Si tratta di un sintomo della poca praticità che non convince ancora in primis gli organi di vendita e in secondo luogo i partecipanti. La prossima grande sfida da vincere è quella di rendere il mercato delle aste immobiliari maggiormente “di tendenza” e attrattivo per i potenziali futuri acquirenti. Più in generale bisogna snellire una burocrazia complessa che allontana chi è alla ricerca di un immobile e che rende ancora oggi il mercato delle aste un settore frequentato in prevalenza dagli addetti ai lavori.

“Questo processo innovativo deve coinvolgere sia il sistema che le singole aziende che operano nel settore- conclude Giulio Licenza- Reviva con questa puntuale analisi dello scenario delle aste immobiliari, vuole schierarsi in prima linea per portare maggiore attenzione e consapevolezza su questo mercato, infatti è proprio l’analisi dei Big Data che ci guida a vivacizzare le aste immobiliari con le migliori performance del mercato, sono i dati e l’Intelligenza Artificiale a guidare il processo, uniti poi al marketing esperienziale.” È possibile scaricare gratuitamente lo Scenario Aste 2019 qui: https://www.scenarioaste.it/.

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11 Giugno 2020
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