Casa, quartieri da oltre 7.000 euro al metro quadro: Milano batte Roma 6-1

Indagine di Immobiliare.it analizza mercato di aprile nelle due città: prezzi stabili, ma calano sia la domanda che l'offerta

MILANO – Milano batte Roma: è il capoluogo lombardo ad avere il costo più caro su affitti e compravendite rispetto alla Capitale, almeno per quanto riguarda i dati relativi al mese di aprile, che secondo l’osservatorio redatto da Immobiliare.it vede un andamento dei prezzi stabile per vendita e canoni d’affitto nelle due principali città italiane, “anche se emergono segnali di raffreddamento del mercato dai trend di domanda e offerta degli immobili in vendita”. Sotto il Duomo sono ben sei i quartieri che superano i 7.000 euro al metro quadro, a Roma ci riesce solo il centro storico. A Milano tetti più alti anche per le soluzioni più economiche: 3.000 euro contro i 2.000 della Capitale. In generale, pur essendo prezzi stabili, si registra un calo sia della domanda che dell’offerta.

Nel dettaglio, dal report si evince come i prezzi di vendita durante il mese appena passato a Milano hanno toccato i 5.191 euro al metro quadro, in rialzo dello 0,1% rispetto all’ultimo mese, mentre a Roma si sono assestati sui 3.342 euro/mq (-0,1% nel mese). Allo stesso tempo, gli affitti milanesi si attestano a 21,7 euro al metro quadro di media, mentre quelli romani a 14,7 euro/mq. In entrambi i casi si osserva un incremento vicino al mezzo punto percentuale sul mese, anche se crescono di più su base annua sfiorando il +11% a Milano e il +5% a Roma.

Per quanto riguarda le vendite, Il capoluogo lombardo mostra una decisa contrazione della domanda nell’ultimo mese, pari al -9,1%. Questo, associato alla diminuzione di immobili in vendita (-5% nel mese), è indice di un mercato che si sta raffreddando. Il dato della domanda segue lo stesso trend su base annua, mentre quello degli stock è in controtendenza. Situazione simile per quanto riguarda la Capitale: in aprile gli stock si contraggono di oltre cinque punti percentuali, mentre la domanda cede il 6,5% nello stesso periodo, con un percorso in controtendenza rispetto allo stesso mese del 2022.

Guardando al comparto delle locazioni si assiste invece a una contrazione dei principali indicatori di mercato sul territorio milanese. La domanda sfiora il -10% nell’ultimo mese, in aperta controtendenza rispetto al dato annuale (+40%), con un’offerta che continua a ridursi (-2,5%), nonostante un ritmo più lento rispetto agli ultimi 12 mesi. Il mercato romano si dimostra meno freddo per quanto riguarda la domanda, anche se l’aumento del 3% mensile è sensibilmente meno incisivo di quello annuale, in cui questa era più che raddoppiata. Anche nella Capitale gli stock decrescono a un ritmo più lento nell’ultimo mese: -6,7%, rispetto al -42% di aprile 2022.

La città di Milano presenta ben sei quartieri oltre i 7.000 euro al metro quadro: stiamo parlando del Centro, di poco sopra i 10.000 euro/mq, ma anche di Garibaldi, Moscova, Porta Nuova (9.830 euro/mq), Arco della Pace, Arena, Pagano (8.934 euro/mq), Quadronno, Palestro, Guastalla (8.407 euro/mq), Genova, Ticinese (7.564 euro/mq), Porta Venezia, Indipendenza (7.351 euro/mq). Il quartiere più economico è invece quello di Bisceglie, Baggio, Olmi, unico in città sotto i 3.000 euro al metro quadro di media (2.710 euro/mq). A Roma invece, soltanto il Centro Storico arriva oltre i 7.000 euro al metro quadro, ed è seguito da Aventino, San Saba, Caracalla (6.183 euro al metro quadro) e Parioli, Flaminio (5.590 euro/mq). Guardando ai più economici, troviamo addirittura due quartieri sotto i 2.000 euro al metro quadro di media: Lunghezza, Castelverde (1.765 euro al metro quadro) e Borghesiana, Finocchio (1.768 euro/mq).

Se in entrambe le città prevale la stabilità nell’andamento dei prezzi nei singoli quartieri, in accordo con i rispettivi dati medi comunali, si segnala il caso romano di Termini, Repubblica. Il quartiere vicino alla stazione capitolina vede l’aumento più consistente delle due città sul mese, al +2,8%. Questo risultato non contraddice il sostanzioso aumento annuale, più alto in città, che sfiora il +10%, con un riscontro positivo anche dall’incremento della domanda e dal decumulo degli stock.

Nessuna sorpresa nei quartieri più cari rispetto al comparto delle locazioni: i due centri storici sono le zone più care anche per quanto riguarda gli affitti, con quasi 30 euro al metro quadro per il Centro di Milano e 24 euro/mq per il Centro Storico romano. Il quadro milanese non mostra nessuna variazione negativa dei prezzi su base annuale, con poche eccezioni nell’ultimo mese, pur tendendo alla stabilità. Ripamonti, Vigentino è il quartiere che cresce di più nei canoni d’affitto mensili (+3,6%), affermandosi a 19,4 euro/mq di media. Come nel caso delle vendite, Bisceglie, Baggio, Olmi si conferma il quartiere più economico anche per gli affitti milanesi, con 15,5 euro mensili.

In generale, troviamo comunque sei zone relativamente più accessibili nel capoluogo meneghino, sotto i 18 euro al metro quadro di media: a Bisceglie si aggiungono così Ponte Lambro, Santa Giulia (16,2 euro/mq), Forlanini (16,7 euro/mq), Bicocca, Niguarda (17 euro/mq), San Siro, Trenno (17,4 euro/mq) e Napoli, Soderini (17,8 euro/mq). Per quanto riguarda la Capitale, invece, ritroviamo Lunghezza, Castelverde e Borghesiana, Finocchio tra i quartieri più economici, intorno ai 10 euro al metro quadro di media. Quasi tutti i quartieri di Roma meno costosi si trovano al di fuori del Grande Raccordo Anulare, ma esistono diverse opzioni economiche anche al suo interno, come Magliana, Trullo, Parco de’ Medici (12,2 euro al metro quadro) e Portuense, Villa Bonelli (12,4 euro al metro quadro).